NL

Choose your language

VRAGEN? BEL ONS OP 014 34 79 40
    Opstalconstructies vanuit een andere invalshoek
    2019/03/14 DELBOO Bron: Jubel.be

    Het Hof van Beroep te Brussel moest zich recent buigen over de fiscale behandeling van een zogenaamde ‘opstalconstructie’. Opmerkelijk is dat het Hof de argumentatie van de belastingplichtige niet volgt, maar dat de belastingplichtige toch ontsnapt aan belasting. Hoe?

    Wat is een opstalconstructie?

    Het recht van opstal is een (in de tijd beperkt) zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te bezitten voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. De opstalgever en de opstalhouder bepalen onderling de looptijd van het recht, maar deze looptijd mag nooit meer dan vijftig jaar bedragen.

    Gedurende de looptijd van het recht van opstal blijft de opstalhouder eigenaar van alle door hem opgerichte opstallen. Bij de beëindiging van het recht van opstal gaat deze eigendom automatisch over naar de opstalgever-grondeigenaar. Op dat ogenblik herleeft het recht op natrekking. In principe is de opstalgever dan een vergoeding verschuldigd aan de opstalhouder die gelijk is aan de waarde van de opstallen waarvan hij de eigendom verkrijgt. Dit principe is slechts van aanvullend recht. De opstalgever en de opstalhouder kunnen hiervan afwijken door overeen te komen dat de eigendom van de opstallen bij het einde van het recht van opstal zonder vergoeding overgaat naar de opstalgever.

    Belastbaar voordeel van alle aard

    Volgende opstalconstructie werd recent aan het Hof van Beroep te Brussel voorgelegd. Een zaakvoerder koopt een stuk industriegrond en verleent twee jaar later een recht van opstal voor vijftien jaar aan zijn vennootschap. De vennootschap betaalt hiervoor een jaarlijkse vergoeding van 750 euro aan de zaakvoerder-opstalgever. De opstalovereenkomst voorziet na afloop in een gratis verkrijging van de gebouwen die door de vennootschap werden opgericht tijdens de duur van het recht van opstal. De fiscus, daarin bijgetreden door het Hof van Beroep, is de mening toegedaan dat de zaakvoerder hierdoor een belastbaar voordeel van alle aard verkrijgt van zijn vennootschap.

    In een poging om te ontsnappen aan de belasting van dit voordeel van alle aard, werpt de belastingplichtige op dat hij op het moment van de verkrijging van de gebouwen geen zaakvoerder meer was van de vennootschap. Hij had de aandelen van de vennootschap immers tijdens de duur van het recht van opstal verkocht. Hij zou bijgevolg niet belast kunnen worden op een voordeel van alle aard, aangezien er geen verband meer bestaat tussen het recht van natrekking en de beroepswerkzaamheid van de belastingplichtige als ex-zaakvoerder.

    Het Hof van Beroep gaat niet akkoord met deze argumentatie. Het Hof stelt dat het voordeel voor de belastingplichtige niet zozeer bestaat uit de verkrijging van de opstallen, maar uit de afwezigheid van een vergoeding voor die verkrijging. De vennootschap en de (ex-)zaakvoerder zijn bij het aangaan van het recht van opstal overeengekomen om een vergoeding bij de beëindiging van de opstal achterwege te laten. Het Hof stelt dat onafhankelijke partijen steeds een vergoeding voor de latere verkrijging van de opstallen zouden bedingen en dat daar nu net het voordeel voor de (ex-)zaakvoerder in schuilt. Op het ogenblik dat de vennootschap afzag van deze vergoeding, was de belastingplichtige nog zaakvoerder van de vennootschap. Er is dus wel degelijk sprake van een verband tussen het toegekende voordeel en de beroepswerkzaamheid van de belastingplichtige als toenmalige zaakvoerder van de vennootschap.

    Tijdstip van belastbaarheid

    Het Hof van Beroep meent dan wel dat er in hoofde van de belastingplichtige principieel een voordeel van alle aard belast moet worden, maar toch leidt de redenering van het Hof ertoe dat de belastingplichtige in deze zaak ontsnapt aan belasting. Door de toekenning van het recht om geen vergoeding te moeten betalen voor latere opstallen ontstaat er een voordeel van alle aard op het ogenblik dat het recht van opstal tot stand kwam. Het voordeel moet dan ook op dat moment belast worden volgens het Hof.

    In casu sloten de opstalgever en de opstalhouder reeds in het jaar 1990 een overeenkomst over de afwezigheid van een uiteindelijke vergoeding bij het einde van het recht van opstal. Het Hof van Beroep kon dan ook niet anders dan besluiten dat de aanslagtermijnen om dit voordeel te belasten al lang verstreken zijn.

    Nieuwe standaard op komst?

    Door het moment van belastbaarheid te situeren op het ogenblik van het sluiten van de opstalovereenkomst, wijkt het Hof van Beroep af van eerdere rechtspraak die het belastbaar voordeel van alle aard in de context van een opstalconstructie steeds situeert op het moment van de uiteindelijke verkrijging van de opstallen door de opstalgever.

    Bovenstaande discussie over het ogenblik van belastbaarheid doet denken aan een gelijkaardige discussie inzake de zogenaamde ‘oude’ aandelenopties. Verkrijgt men als werknemer een belastbaar voordeel op het ogenblik dat een ‘oude’ aandelenoptie wordt toegekend of pas wanneer de werknemer deze optie effectief licht? Het Hof van Cassatie beslechtte deze discussie uiteindelijk in het voordeel van eerstgenoemde zienswijze. Het belastbare ogenblik van de toekenning van een ‘oude’ aandelenoptie is de initiële toekenning van de optie.

    Wordt deze redenering ook de toekomstige standaard bij het beoordelen van opstalconstructies? Er zijn zeker goede argumenten om de redenering van het Hof bij te treden. Tenminste indien de opstalgever en de opstalhouder aanvankelijk zijn overeengekomen dat er geen vergoeding verschuldigd is voor de uiteindelijke overdracht van de opgerichte opstallen. Op dat ogenblik ontstaat er immers een recht in hoofde van de opstalgever dat mogelijkerwijs een belastbaar voordeel van alle aard uitmaakt. Het valt af te wachten hoe de fiscus zal omgaan met huidige zienswijze van het Hof van Beroep te Brussel.

    Emile Van Tongerloo

    DELBOO

    Om meer nieuwsberichten van DELBOO te lezen, klik hier.